Hypotéka je jako víno. Buď dozraje k dokonalosti, nebo zkysne. A rozdíl mezi tím nedělá banka, u které jste podepsali – dělá ho to, jestli se ke smlouvě za těch dvacet let ještě někdy vrátíte. Nejdůležitější chvíle k návratu se jmenuje refixace a přichází pravidelně po celou dobu splácení.
Co je refixace a kdy o ní banka musí dát vědět
Refixace je okamžik, kdy končí období pevné úrokové sazby a vy se s bankou domlouváte na sazbě další. Podle zákona o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb., § 102 odst. 3) vám banka musí poslat informaci o nové sazbě nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Tahle lhůta je zákonné minimum – řešit refixaci je lepší ještě dřív, pod tlakem termínu se špatně vyjednává.
Je to zároveň jediná pravidelná chvíle, kdy můžete odejít k jiné bance bez sankce za předčasné splacení – přesně na to se vztahuje jedna z výjimek v další kapitole.
Jak porovnat nabídku banky s konkurencí
Nabídka od stávající banky nebývá automaticky ta nejlepší, kterou na trhu dostanete – bance se vyplatí, že neodejdete, takže první číslo často není konečné. Než se rozhodnete, porovnejte:
- RPSN, ne jen úrokovou sazbu – zahrnuje i poplatky spojené s úvěrem.
- Délku nové fixace a to, jak se sazba liší podle toho, jak dlouho ji zafixujete.
- Podmínky, se kterými je sazba svázaná – pojištění, platební karta, aktivní účet.
- Ochotu stávající banky jednat – o nižší sazbu má smysl se přihlásit dřív, než nabídku přijmete.
K orientačnímu srovnání splátek u různých sazeb poslouží hypoteční kalkulačka nebo kalkulačka úvěru, obě počítají i s koncem fixace.
Co stojí přechod k jiné bance
Pokud se vyplatí odejít, počítejte s těmito náklady:
- Nový odhad nemovitosti – cena se liší podle znalce a lokality.
- Vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Správní poplatek je 2 000 Kč, při elektronickém podání přes katastrální portál se slevou 20 % (max. 1 000 Kč) vychází na 1 600 Kč (zákon č. 634/2004 Sb., položka 120 a § 9).
- Poplatky nové banky za vyřízení úvěru a případně za výmaz starého zástavního práva.
Modelově: hypotéka se zbývající jistinou 3 000 000 Kč a 15 lety do konce splatnosti. Nabídka stávající banky na novou fixaci 5,89 % znamená splátku 25 138 Kč, nabídka jiné banky na 4,99 % splátku 23 708 Kč. Rozdíl 1 430 Kč měsíčně dá za zbytek splatnosti přes 257 000 Kč – i po odečtení nákladů na přechod to může být jasně ve prospěch změny. Je to čistě modelový příklad, vaše konkrétní čísla si spočítáme na míru.
Mimořádné splátky bez sankce
Zákon umožňuje umořit část hypotéky mimořádně, bez poplatku za předčasné splacení, ve víc situacích, než se čeká (§ 117 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb.):
- Do 25 % výše úvěru ročně, a to během jednoho měsíce před výročím podpisu smlouvy.
- Do tří měsíců po tom, co vám banka sdělí novou sazbu na refixaci.
- Po prodeji nemovitosti nebo při vypořádání společného jmění manželů, pokud od podpisu smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
- Při úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invaliditě dlužníka, manžela nebo partnera, pokud to výrazně snižuje schopnost splácet.
- Z výplaty pojistného plnění z pojištění sjednaného k zajištění splacení úvěru.
Mimo tyhle situace může banka chtít náhradu nákladů – u hypotéky na bydlení jde o administrativní náklady (nejvýš 1 000 Kč) a ušlý úrokový rozdíl, dohromady ale nejvýš 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně 1 %.
Jak zvolit délku nové fixace
Krátká fixace (1–3 roky) obvykle vychází s nižší sazbou, ale vrací vás k rozhodování brzy – vhodná, pokud čekáte pokles sazeb nebo plánujete změnu. Delší fixace (5 a víc let) dá jistotu stejné splátky na delší dobu, obvykle za cenu vyšší sazby. Záleží na vašem plánu na příštích pár let – stěhování, narození dítěte, změna příjmu. O tomhle se vyplatí mluvit předem, ne až u podpisu.
Plánujete vedle refixace i další krok k bydlení? Přečtěte si Tři cesty k vlastnímu bydlení: koupit, rekonstruovat, postavit nebo Na jaře rozhoduje rychlost. Mějte hypotéku připravenou dřív.
Pojištění, na které se nesmí zapomenout
K refixaci patří i kontrola pojištění, které se sjednává u podpisu a pak se na ně zapomene:
- Pojištění schopnosti splácet (pro případ ztráty příjmu, nemoci nebo invalidity) – ověřte, jestli pojistná částka odpovídá aktuální splátce.
- Pojištění nemovitosti – hodnota domu nebo bytu roste, pojistná částka by měla růst s ní, jinak jste podpojištění.
Oboje si orientačně spočítáte v kalkulačce pojistné částky, na stránce pojištění najdete, co se k hypotéce hodí pojistit.
Hypotéka není věc, kterou vyřídíte a zapomenete – refixace se vrací znovu a znovu, dokud úvěr trvá. Pokud se vám konec fixace blíží nebo si jen chcete ověřit, jestli neplatíte víc, než musíte, napište mi – společně se na vaši smlouvu podíváme a porovnáme ji s tím, co dnes nabízí trh.
Zdroj: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 102 a § 117–117a (zakonyprolidi.cz), a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 a § 9 (zakonyprolidi.cz) – oba ve znění platném k listopadu 2026. Podmínky se mohou měnit, aktuální znění si před rozhodnutím ověřte.
