Jít na prohlídku bytu bez vyřízeného financování? To je jako jít do vinárny s prázdnou peněženkou. Prohlédnete si nabídku, něco vám padne do oka – a pak zjistíte, že to nemáte z čeho zaplatit. Dřív, než začnete prohlídky plánovat, se proto vyplatí vědět tři věci: na jakou hypotéku dosáhnete, kolik vlastních peněz budete potřebovat navíc a jak dlouho vám předschválení platí.

Z čeho banka počítá, na kolik vám půjčí

Banka vaši bonitu nehodnotí podle toho, kolik chcete, ale podle toho, kolik reálně uneste splácet. Dívá se na čistý příjem domácnosti, pravidelné výdaje, existující závazky (další úvěry, leasing, kreditní karty, výživné) a na to, jak stabilní váš příjem je – u zaměstnance na dobu neurčitou jinak než u OSVČ v prvním roce podnikání. Ze zákona navíc musí posoudit vaši úvěruschopnost a úvěr vám smí poskytnout jen tehdy, když „nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet“ (§ 86 odst. 1 zákona o spotřebitelském úvěru) – pokud by takové pochybnosti měla, podle zákona vám hypotéku neposkytne.

Zjednodušeně: nejde jen o výši výplaty, ale o to, co vám z ní po všech závazcích zbývá. Čím stabilnější a vyšší je ten zůstatek, tím vyšší hypotéku vám banka nabídne.

Kolik vlastních peněz potřebujete navíc

Banky dnes smí půjčit maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům mladším 36 let, kteří kupují nemovitost k vlastnímu bydlení, až 90 %. Zbytek – tedy aspoň 10, respektive 20 % kupní ceny – musíte mít z vlastních zdrojů: úspory, prodej jiné nemovitosti, dar, stavební spoření. Kdo kupuje nemovitost k pronájmu nebo už vlastní dvě a víc nemovitostí, počítá od dubna 2026 s přísnějším limitem – maximálně 70 % hodnoty nemovitosti a celkovým zadlužením do sedminásobku ročního příjmu.

Dobrá zpráva: daň z nabytí nemovitých věcí, která dřív kupujícím ukrajovala 4 % z kupní ceny navíc, je od roku 2020 zrušená a dnes se neplatí. Počítejte ale s menšími položkami navíc – znalecký odhad nemovitosti si obvykle objednává a platí žadatel a za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí se platí správní poplatek 2 000 Kč.

Modelový příklad (čísla jsou jen ilustrační): byt za 4 500 000 Kč, žadatelka mladší 36 let, LTV 90 % → úvěr max. 4 050 000 Kč, vlastní zdroje aspoň 450 000 Kč. Při úrokové sazbě 5,5 % p. a. a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka zhruba na 23 000 Kč. Konkrétní hranici, kolik ze svého příjmu banka uzná jako bezpečnou, si každá banka počítá trochu jinak – vaše vlastní čísla si spočítáte v kalkulačce hypotečního úvěru.

Předschválení (příslib) hypotéky – co to je a k čemu je dobré

Předschválení, někdy se mu říká příslib hypotéky, znamená, že banka na základě vašich dokladů o příjmu a výdajích předběžně potvrdí, na jakou částku máte nárok – ještě než najdete konkrétní nemovitost. Obvykle ho vydá zdarma nebo za symbolický poplatek a platí po omezenou dobu, nejčastěji několik týdnů až měsíců; přesnou lhůtu a podmínky si vždy ověřte přímo u banky, liší se ústav od ústavu. S příslibem v ruce víte, v jakém rozmezí má smysl hledat, a prodávajícímu i realitní kanceláři hned ukážete, že financování máte vyřešené.

Odhad banky versus kupní cena

Banka si nemovitost nechá ocenit vlastním znalcem nebo interním modelem – a tahle částka nemusí odpovídat tomu, co jste se s prodávajícím dohodli. Pokud banka ocení nemovitost níž než je kupní cena, půjčí vám jen procento z té nižší částky. Rozdíl pak musíte doplatit z vlastních zdrojů, domluvit se s prodávajícím na nižší ceně, nebo zkusit jinou banku. Proto je dobré nechat odhad udělat co nejdřív po vybrání nemovitosti, ne až týden před podpisem kupní smlouvy.

Rezervační smlouva a záloha – na co si dát pozor

Rezervační smlouvu i zálohu berte vážně – jde o peníze, které může být těžké dostat zpět. Než ji podepíšete, ověřte si: co se stane se zálohou, pokud vám banka úvěr nakonec neschválí; jestli je záloha uložená v advokátní nebo notářské úschově, a ne přímo na účtu zprostředkovatele; a do jaké lhůty musíte mít financování vyřešené. Mít v tuhle chvíli hotové předschválení je přesně ten rozdíl mezi klidným podpisem a hazardem s nevratnou zálohou.

Checklist dokladů a časová osa

Typický sled kroků: předschválení → vybraná nemovitost a rezervace → znalecký odhad → schválení úvěru bankou → podpis úvěrové a kupní smlouvy → vklad do katastru nemovitostí. Délku jednotlivých kroků se vyplatí probrat s bankou i s realitní kanceláří – liší se podle ústavu i podle toho, jak rychle dodáte doklady.

Než vyrazíte na první prohlídku, napište mi – projdeme vaše příjmy a výdaje a já vám řeknu, na jakou částku reálně dosáhnete. Ušetříte si tím zamilovávání se do nemovitostí, které stejně nejsou ve hře. Víc o výběru bytu píšu v článku Jak si vybrat správný byt a o tom, jak se hypotéka opečovává i po podpisu, v článku o refixaci hypotéky. Přehled mých služeb kolem hypoték najdete na stránce hypotéky.

Zdroj: ČNB, Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI a navazující praktické postupy k Doporučení D a E (stav k listopadu 2026, cnb.cz); zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 86 a § 87 (zakonyprolidi.cz); zákon č. 386/2020 Sb., o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí; sazby správních poplatků Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (cuzk.gov.cz). Podmínky se mohou měnit – aktuální stav si ověřte přímo u banky nebo na uvedených webech.