Nalít, přelít a trochu dolít. Minule jsem popisovala startovací byt jako odrazový můstek k vlastnímu bydlení – teď se podíváme na to, jak vlastně profinancovat krok z bytu na větší bydlení. Na výběr máte nejčastěji čtyři možnosti: byt prodat a hypotéku splatit, přenést ji na nový dům, vzít si překlenovací úvěr, nebo si byt nechat a pronajímat. Každá má jiné podmínky, náklady i rychlost.

Prodat byt a hypotéku splatit

Nejběžnější cesta. Z prodeje bytu nejdřív doplatíte zbývající hypotéku, zbytek je váš vlastní kapitál do nového bydlení. Pozor na sankci za předčasné splacení – zákon o spotřebitelském úvěru (č. 257/2016 Sb., § 117 odst. 3 písm. e)) ji odpouští, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců a zajištěnou nemovitost prodáváte. U kratší doby může banka chtít náhradu nákladů – administrativní náklady (nejvýš 1 000 Kč) a ušlý úrokový rozdíl. Dohromady ale nejvýš 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně 1 %. Kompletní přehled situací, kdy se sankce neplatí, najdete v článku o refixaci hypotéky.

Přenést hypotéku na nový dům

Místo nové hypotéky můžete s bankou dojednat záměnu zástavy – úvěr zůstává stejný, jen se zástavní právo přesune z bytu na nový dům. Na souhlas banky ale nemáte nárok: musí prověřit, že hodnota nového domu dostatečně kryje zbývající úvěr, obvykle v podobném poměru jako běžné LTV. Počítejte s novým znaleckým odhadem, poplatkem bance za změnu zajištění a vkladem zástavního práva do katastru. Vyřízení nějakou dobu trvá a výsledek nemusí být výhodnější než nová hypotéka – obě varianty se vyplatí spočítat a porovnat.

Překlenovací úvěr na přechodnou dobu

Pokud najdete nový dům dřív, než se prodá byt, řeší to překlenovací úvěr – krátkodobá půjčka, kterou po prodeji starého bytu doplatíte. Banka obvykle chce vidět, z čeho úvěr splatíte: podepsanou rezervační nebo kupní smlouvu na byt, nebo aspoň realistický odhad jeho prodejní ceny. Sazba bývá vyšší než u běžné hypotéky a splatnost kratší – je to řešení na přechodnou dobu, ne na celých dvacet let.

Byt si nechat a pronajímat

Čtvrtá cesta je byt neprodávat, pronajímat ho a nový dům financovat samostatně. Banka pak posuzuje, jestli zvládnete splácet obě hypotéky zároveň. Pokud dům kupujete pro vlastní bydlení a byt je vaše jediná další nemovitost, platí pro novou hypotéku běžný limit LTV 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). Přísnější doporučení ČNB – LTV do 70 % a ukazatel DTI (poměr dluhu k čistému ročnímu příjmu) do 7 – se od dubna 2026 týká úvěrů na koupi nemovitosti za účelem investice a na koupi třetí a každé další obytné nemovitosti. Banky navíc mají vlastní vnitřní limity. Probereme to na míru.

Jak to načasovat, abyste nebydleli dvakrát ani vůbec

Ať zvolíte kteroukoli cestu, nejvíc záleží na pořadí kroků. Osvědčený postup: nejdřív si dům zarezervujete, kupní cenu u obou smluv zajistíte přes advokátní nebo notářskou úschovu, a kupní smlouvy na byt i na dům podepíšete tak, aby se termíny předání kryly nebo na sebe plynule navazovaly. Když se termíny nesejdou, pomůže překlenovací úvěr, nebo dohoda s kupujícím bytu na pár týdnech odkladu stěhování. Jestli bude nový dům hotový k nastěhování, nebo ho budete ještě rekonstruovat či stavět, mění financování i časování – rozdíly popisuji v článku Koupit, rekonstruovat, nebo postavit: tři cesty.

Modelový příklad: nalít, přelít, dolít

Čísla jsou čistě ilustrační, ne nabídka ani doporučení. Byt v hodnotě 3 500 000 Kč má zbývající hypotéku 1 800 000 Kč, smlouva je podepsaná přes 24 měsíců. Po prodeji, odečtení provize za zprostředkování a nákladů na úschovu (modelově 150 000 Kč) a doplacení úvěru bez sankce zbývá kapitál 1 550 000 Kč. Tenhle kapitál „přelijete“ jako vlastní zdroje do koupě domu za 6 500 000 Kč a zbytek „dolije“ nová hypotéka: 4 950 000 Kč, tedy zhruba 76 % ceny domu – pod běžným limitem LTV 80 %. Vaše čísla se budou lišit – orientačně si novou splátku zkusíte v kalkulačce úvěru, přesně si je spočítáme společně.

Daně a pronájem: na co se zeptat odborníka

Prodej i pronájem mají daňové dopady, které se liší případ od případu – roli hraje mimo jiné to, jak dlouho byt vlastníte a jak dlouho v něm máte bydliště. Tohle ale není oblast, kde bych vám měla radit já: nejsem daňová poradkyně ani právnička, a chyba v daňovém přiznání nebo v kupní smlouvě vás může stát víc, než ušetříte. Konkrétní daňové dopady prodeje nebo pronájmu vašeho bytu proberte s daňovým poradcem nebo advokátem – já vám pomůžu se stranou financování.

Přechod od bytu k domu má víc cest, než se na první pohled zdá, a ta nejlevnější nemusí být ta nejrychlejší. Napište mi, v jaké fázi jste – ověříme vaši hypotéku, spočítáme, co z prodeje zbyde, a najdeme postup, který sedí na vaše tempo i rozpočet.

Zdroj: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 3 písm. e), odst. 4 a § 117a odst. 1 (zakonyprolidi.cz), a doporučení České národní banky k horním hranicím úvěrových ukazatelů LTV a DTI (cnb.cz), oba stav k listopadu 2026. Podmínky se mohou měnit, aktuální znění si před rozhodnutím ověřte.